أدلة الشراء
التكلفة الحقيقية لشراء عقار في دبي
قراءة في 3 دقائق
السعر المعلن في الإعلان ليس كل ما ستدفعه. فالرسوم الحكومية وعمولة الوساطة وتكاليف التمويل وتكاليف امتلاك العقار المستمرة كلها تتراكم، ومن الأفضل كثيراً أن تحسب حسابها منذ البداية بدلاً من أن تكتشفها في مكتب نقل الملكية. إليك نظرة عامة على أبرز البنود عند الشراء في دبي.
التكاليف التي تُدفع مرة واحدة عند الشراء
رسوم التسجيل لدى دائرة الأراضي والأملاك — 4% من السعر
أكبر التكاليف الحكومية هي رسوم التسجيل (نقل الملكية) بنسبة 4% من قيمة البيع. وتُظهر صفحات خدمات الدائرة تقسيمها إلى 2% على المشتري و2% على البائع، لكن المشتري يدفع في الواقع النسبة كاملة في حالات كثيرة، لذا يجب أن ينصّ عقد البيع بوضوح على من يدفع ماذا. وفي الشراء على الخارطة تُدفع الرسوم عند تسجيل الوحدة في سجل «أوقود».
رسوم مكتب أمين التسجيل (شريك الخدمة)
تتم عمليات نقل الملكية عبر مكاتب أمناء التسجيل المعتمدة من الدائرة. وتحدد الدائرة رسوم شريك الخدمة بمبلغ 4,000 درهم مضافاً إليه ضريبة القيمة المضافة للصفقات التي تبلغ 500,000 درهم أو أكثر، و2,000 درهم مضافاً إليه الضريبة لما دون ذلك.
عمولة الوساطة
يُتفق على عمولة الوساطة بينك وبين الشركة العقارية، وهي في سوق دبي عادةً نحو 2% من سعر الشراء مضافاً إليها ضريبة القيمة المضافة بنسبة 5%. تأكد من كتابة المبلغ وما يشمله في اتفاقيتك.
تكاليف التمويل العقاري إن اقترضت
- تسجيل الرهن لدى الدائرة: 0.25% من قيمة القرض، إضافة إلى 250 درهماً لإصدار سند الملكية ورسوم معرفة وابتكار بسيطة (10 دراهم لكل منهما).
- رسوم البنك: تختلف رسوم الترتيب والتقييم من بنك إلى آخر، فاطلب تفصيلاً مكتوباً.
- الدفعة المقدمة: وفق أنظمة المصرف المركزي، يمكن للوافدين الذين يشترون مسكنهم الأول اقتراض ما يصل إلى 80% من القيمة للعقارات حتى 5 ملايين درهم (و70% لما فوق ذلك)، أي أن 20% على الأقل يجب أن تكون من أموالك الخاصة، إضافة إلى الرسوم المذكورة.
التكاليف المستمرة بعد التملك
- رسوم الخدمات: يدفعها المالك لجمعية الملاك مقابل صيانة المناطق المشتركة، وتُحتسب عادةً لكل قدم مربعة. ويمكن الاطلاع على الأسعار المعتمدة عبر مؤشر رسوم الخدمات لدى مؤسسة التنظيم العقاري في نظام «ملاك».
- الصيانة والإصلاحات داخل وحدتك، والتأثيث إن كنت تنوي تأجيرها مفروشة.
- المرافق ورسوم التبريد خلال فترة خلوّ العقار أو سكنك فيه.
- إدارة العقار إن استعنت بشركة إدارة، وتكون عادةً نسبة من الإيجار السنوي.
- التأمين: تغطي جمعية الملاك عادةً تأمين المبنى، أما تأمين المحتويات وتأمين المالك فاختياريان.
إذا أجّرت العقار
تُسجَّل عقود الإيجار في نظام «إيجاري»، وتحدد الدائرة رسماً قدره 100 درهم (إضافة إلى 10 دراهم رسوم معرفة و10 دراهم رسوم ابتكار) عند التسجيل إلكترونياً. ويدفع المستأجر رسوم سكن بلدية بنسبة 5% من الإيجار السنوي عبر فاتورة المرافق. واحسب فترات خلوّ العقار بين المستأجرين عند تقدير دخلك.
طريقة بسيطة لوضع الميزانية
- ابدأ بسعر الشراء.
- أضف رسوم الدائرة ورسوم أمين التسجيل وعمولة الوساطة (وتكاليف التمويل إن اقترضت).
- أضف رسوم خدمات سنة كاملة ومبلغاً احتياطياً للصيانة.
- احتفظ باحتياطي للتكاليف غير المتوقعة أو لبضعة أشهر دون مستأجر.
نُعدّ هذا التفصيل لكل عقار نوصي به، لتكون التكلفة الإجمالية واضحة قبل أي التزام.
هذا المقال للمعلومات العامة وليس نصيحة مالية أو قانونية. الرسوم تحددها الجهات المختصة ومقدمو الخدمات وقد تتغير؛ تحقّق من المبالغ الحالية قبل إتمام أي صفقة.
المصادر
- دائرة الأراضي والأملاك في دبي، طلب تسجيل البيع المبدئي (2% على المشتري و2% على البائع) — dubailand.gov.ae.
- دائرة الأراضي والأملاك في دبي، تسجيل بيع عقار مرهون (4% من قيمة البيع ورسوم شركاء الخدمة) — dubailand.gov.ae.
- دائرة الأراضي والأملاك في دبي، طلب تسجيل رهن (0.25% من قيمة الرهن و250 درهماً لسند الملكية) — dubailand.gov.ae.
- دائرة الأراضي والأملاك في دبي، الأسئلة الشائعة (رسوم إيجاري، رسوم السكن 5%، رسوم الخدمات) — dubailand.gov.ae.
- مصرف الإمارات العربية المتحدة المركزي، أنظمة القروض العقارية — rulebook.centralbank.ae.